1.4.3　掌握物业各项基本服务内容与要求

物业管家是物业管理服务的名片，代表了物业服务企业的形象、品质，所以物业管家需要全面掌握物业服务的基本内容。

1.4.3.1　公共设备设施管理

（1）维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

（2）共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常、维护良好，有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

（3）实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率95%以上。

（4）机电设备、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。

（5）停车场地面平整，道路通畅，交通标志齐全规范。

（6）园区灯、景观灯等公共照明设备完好率98%以上，按规定时间定时开关。

（7）雨水井、化粪井每月检查1次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。

（8）在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。

1.4.3.2　房屋结构管理

（1）每年两次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季度检查一次，并做好记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

（2）门窗。每天巡视园区内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门窗开闭灵活并无异常声响。

（3）公共区域内墙面、顶面、地面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

（4）每月对泄水沟、园区内外排水管道进行一次清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。

（5）每半月巡查一次围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

（6）每周巡查一次路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

1.4.3.3　公共休闲设施管理

（1）每日对休闲桌椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行一次巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

（2）每日巡查一次室外健身设施、儿童乐园等，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。

1.4.3.4　安全标志管理

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

1.4.3.5　供水系统管理

（1）每周检查供水设备三次以上，每季度为水泵润滑点加油，每季度对泵房、管道等进行一次除锈、刷漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。

（2）每年定期清洗一次水表过滤网、高层水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。

（3）每月对供水阀进行一次检测及保养并做好记录。

（4）水表箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并保证完好，每年冬季对暴露水管进行防冻保养。

1.4.3.6　排水系统

（1）每天检查两次污水泵、提升泵、排出泵，每季度进行一次润滑加油。

（2）每年两次对污水处理系统进行全面维护保养。

（3）控制柜电气性能完好，运作正常。

（4）污水处理周边基本无异味，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

（5）每年清洗化粪池两次。

1.4.3.7　公共照明

每周巡检两次公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持园区灯、景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等完好，完好率达98%以上。

1.4.3.8　公共电气柜

每月对室内、室外的公共电气柜进行一次巡检、保养，每年对电气安全进行一次检查。保证电气设备运行安全正常。

1.4.3.9　消防设施、设备

（1）消防泵每季度启动一次并做好记录，每年保养一次，保证其运行正常。

（2）每天检查火警功能、报警功能是否正常。

（3）每月巡查一次消防栓，确保消防栓箱内各种配件完好。

（4）每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并做一次放水检查。

（5）每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

1.4.3.10　弱电系统

（1）不定期对楼宇对讲系统（可视）进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。

（2）住户报警。不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，同时发出声光报警信号。

（3）周界报警。24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。

（4）监视系统。不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

（5）电子巡更。根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

1.4.3.11　电梯系统

（1）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

（2）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

（3）电梯发生一般故障的，专业维修人员两小时内到达现场修理，发生电梯困人或其他重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到达现场进行应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

1.4.3.12　房屋管理

（1）按有关法规、政策规定和《业主管理规约》约定对房屋及配套设施进行管理服务。

（2）项目主出入口设房屋、道路平面分布图、宣传栏。项目内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。

（3）房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌等按规定设置，整齐有序。

（4）对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象应及时劝告，并报政府有关部门依法处理。

（5）不得封闭阳台，或保持阳台封闭规格色调一致。

（6）空调安装位置统一，高层住宅应组织实施冷凝水集中排放。

（7）房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与客户、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出项目的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益及公共利益的现象及时劝告，问题严重的报政府有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。

1.4.3.13　公共秩序的维护

公共秩序的维护标准如表1-3所示。

1.4.3.14　保洁服务

（1）项目内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。

（2）公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。

（3）公共园区每天清扫1次；扶手每天擦洗1次，保持干净整洁。

（4）根据项目实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。

（5）按楼栋口或区域收集垃圾，每天2次。

（6）垃圾清运日产日清，垃圾桶、果皮箱无满溢现象。

（7）垃圾设施每天清洁2次，无异味。

（8）公共区域玻璃每周擦洗1次。

（9）及时清扫区内主路、干路的积水、积雪、废屑。

（10）进行保洁巡查，园区内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。

（11）建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等的滋生。

（12）饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报有关部门进行处理。

1.4.3.15　绿化

绿化服务内容与标准如表1-4所示。