第一章
绪论

第一节
本书研究的问题

“房奴”现象是当前中国重要的社会问题，同时也是家庭资产配置行为的直接反映。在全球范围内，家庭在资产配置方面都表现出住房持有率较高与股票市场参与不足等特点，普遍存在“资产配置之谜”现象。美联储消费者金融调查（SCF，2013）公布的数据显示，美国大约2/3的家庭都持有房产，而中国的住房自有率更是高达89.7%。从理论上来看，家庭偏好持有住房的原因在于，住房具有投资和消费的双重属性：作为耐用品，家庭可以获取住房的持久效用；而作为投资品，住房又是家庭财富的重要组成部分（Henderson and Ioannides，1983； Pelletier and Tunc，2019）。

对于中国的家庭来说，一方面，自20世纪90年代实施城镇住房改革后，国内房地产价格在较长一段时间内呈现持续性上涨现象，使得住房逐渐成为家庭投资的首选资产；另一方面，资本市场风险过大、投资渠道单一、投资收益不高等因素也致使家庭倾向于选择更为安全的住房投资。相比于其他金融资产，住房投资具有非流动性且往往伴随着抵押负债，由于它缺少分散风险的市场，经常被作为影响家庭资产配置行为的一种背景风险（Shiller and Weiss，1999）。因此，研究住房投资对家庭资产配置的影响显得尤为重要。

家庭资产配置行为与家庭持有的净财富状况紧密相关。反过来，家庭持有的资产结构会影响到家庭的微观行为，又作用于社会的财富分配和再分配机制，成为居民家庭财富分布不均等的主要推动因素（Siloas，2007；Blundell and Etheridge，2010）。对于中国的情况，有学者通过对中国城镇居民收入调查数据进行分析后也证实，住房商品化是导致中国私有财富不平等的一个重要因素（何晓斌、夏凡，2012；Piketty et al.，2019；Zhang et al.，2021）。我国住房市场化改革以及城市化快速发展背景下的房价高涨，对我国城镇居民家庭财产差距拉大及其流动演化起着至关重要的作用，对此问题的研究具有十分重要的社会和福利意义。同时，家庭以住房财富为主的财产分布不均衡和居民消费率长期偏低已成为当前经济的重要矛盾（甘犁等，2013）。对于两者之间关系的论述成为近年来国内外学者关注的重点话题之一。

理论上，一般用财富效应（wealth effect）来刻画家庭资产价值的变化对消费需求产生的影响。在持久收入假说的前提下，家庭未预期到的资产价格上升或资产回报率提高将引致家庭财富升值，进而使得居民消费增长（Case et al.，2005；Campbell and Cocco，2007；李涛、陈斌开，2014）。但由于房价上涨无法一直持续下去，家庭为了购房和偿还贷款而需要压缩其他消费，又可能出现抵押负债效应（也称为房奴效应）（Gan，2010；陈彦斌、邱哲圣，2011；颜色、朱国钟，2013）。但到底哪种效应占据主导，仍无定论。因此，有必要探讨房价和住房财富对于家庭消费结构的影响，以及在房价快速上涨和住房财富日益分化的背景下，提升以家庭旅游消费为代表的新兴消费是否可行。进一步地，自20世纪90年代实施城镇住房制度改革以来，房价上涨和区域经济差距拉大几乎同步发生，房价与经济增长收敛之间有什么样的关系，特别是城市之间严重分化的住房价格是否会拉大区域经济差距并影响经济发展最终回归到稳态增长路径？其作用机制又是什么？此外，房价快速上涨可能产生的社会效应有哪些？是否影响个人对于居住满意度和生活满意度的主观评价？以上是本研究试图回答的问题。

党的十九大提出坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。对此，一方面应当抑制住房的投资属性，扩大居民的投资渠道，从而实现居民财富增值；另一方面，又涉及住房增值收益分配和住房公平问题。基于此，本研究的政策意义在于，通过厘清家庭持有住房资产与家庭资产配置行为的内在机制及其产生的经济和社会效应，可以为引导家庭资产合理配置实现财富增值、抑制房产过度投资、改善居民住房福利、防止居民财富差距过大以及提升全社会福利等方面提供重要的经验证据和政策参考。同时，本研究的结论对于提升我国居民消费需求、促进资本市场的发展以及提升区域资源要素的配置效率、优化区域经济结构从而促进地方经济的稳定健康发展提供了科学依据。